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Programmes immobiliers neufs sur Toulouse
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Loi SCELLIER à TOULOUSE (et dans les autres zones éligibles)

Investissement immobilier locatif et défiscalisation

ATTENTION : la loi SCELLIER est périmée depuis le 31 décembre 2012. Elle a été remplacée par la loi DUFLOT à cette même date. Puis par la loi Pinel en vigueur jusqu'au 31-12-2016 et prévue pour être prorogée jusqu'à la fin 2017.

La loi SCELIER est une réduction d'impôt, qui concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (et les logements anciens sous certaines conditions de travaux et performances techniques) acquis entre le 1-1-2009 et le 31-12-2012.

Les principales conditions d'éligibilité fiscale...

Acheter un logement situé dans une zone éligible au dispositif fiscal Loi SCELLIER (zones A bis, A, B1 et B2 ; la zone C est exclue sauf procédure d'agrément exceptionnelle). Précisons tout de suite que TOULOUSE se situe en zone B1.
A l'heure actuelle, en sus des communes de la zone B1, une seule commune de zone C de Haute-Garonne a fait l'objet d'un agrément ministériel dérogatoire loi Scellier : CASTELNAU d'ESTRETEFONDS, par arrêté du 23 Juin 2011 (validité de 3 ans pour cette dérogation, le fait générateur étant la signature de l'acte authentique).


Le taux de la réduction d'impôt est de 13 % en 2012, applicable sur le prix d'acquisition du logement, pour les logements répondant au critère BBC (bâtiment basse consommation).
Pour les logements non BBC, le taux de la réduction est de 6 % (voire de zéro, si le permis de construire a été déposé après le 31-12-2012).
Une majoration de 8 % maximum du taux de la réduction d'impôt est possible sous certaines conditions.

La réduction est répartie sur 9 ans, la première année étant celle de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure.

Le plafond d'investissement est de 300 000 €. On ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à concurrence de l'acquisition d'un seul logement au titre d'une même année d'imposition.
Le logement doit être loué nu pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale.

Le loyer au m² est plafonné.

Qui peut bénéficier de cette réduction d'impôt ?

Il s’agit des bailleurs, personnes physiques, domiciliés fiscalement en France. L’immeuble peut également être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Quels engagements ?

Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu pendant une durée de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

Quel produit immobilier pour servir de support ?

Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM).

Il peut s’agir de :

  • logements neufs ou en l’état futur d’achèvement acquis à compter du 1-1-2009 et avant le 31-12-2012.
  • logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, à compter du 1-1-2009 et avant le 31-12-2012, d’un dépôt de permis de construire.
  • sous conditions de travaux, des logements anciens ou des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, et qui font l’objet à compter du 1-1-2009 et avant le 31-12-2012 de travaux de réhabilitation.

Quelles conditions de loyer ?

Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d'implantation du logement. Il existe 5 zones sur le territoire : A bis, A, B1, B2 et C (arrêté du 29 Avril 2009, et arrêté du 22 Décembre 2010 pour la création de la zone A bis). La zone C est exclue du bénéfice de la loi SCELLIER, sauf procédure d'agrément exceptionnelle pour quelques communes.


Toutefois, l'investisseur peut choisir de respecter des plafonds de loyers plus contraignants, afin de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires (régime Scellier intermédiaire, aussi appelé Scellier social).


Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

A compter de l'année 2012, les plafonds sont les suivants

  • Régime de base SCELLIER
Plafonds de loyer mensuel (hors charges)
Zones Plafond de loyer au m² de surface utile, en €
Zone A bis 22.08
Zone A 16.38
Zone B1 13.22
Zone B2 10.78
Zone C (procédure d'agrément ministériel) 7.50

 

  • Régime SCELLIER intermédiaire ou social : pour bénéficier de la déduction de 30% sur les loyers bruts et de la possibilité de la réduction d'impôt complémentaire de 10 % maximum, il faut respecter des plafonds de loyer et des plafonds de ressources
Plafonds de loyer mensuel (hors charges)
Zones Plafond de loyer au m² de surface utile, en €
Zone A bis 17.66
Zone A 13.10
Zone B1 10.58
Zone B2 8.62
Zone C (procédure d'agrément ministériel) 6.00

 

Plafonds de ressources locataires (plafonds 2012)
Composition du foyer locataire Zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €) Zone C (en €)
Personne seule  45 241   33 605  30 805  30 597
Couple  67 612  49 349  45 237  41 124
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
 81 276  59 078  54 155  49 231
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
 97 355  71 498  65 540  59 582
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
 115 250  83 916  76 925  69 929
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
 129 686  94 657  86 770  78 882
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 14 455 + 10 752 + 9 856 + 8 960

Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Quelles conditions relatives aux locataires ?

Il n’y a pas de condition de ressources du locataire (en régime SCELLIER de base). Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s’agir d’un ascendant ou descendant du contribuable.

L’investisseur peut cependant choisir sur option (SCELLIER social, aussi appelé SCELLIER intermédiaire) de respecter des plafonds de ressources du locataire pour bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires.

Cette option implique aussi l’interdiction de louer à un ascendant ou descendant.

Quels plafonds de prix de vente ou de revient en loi Scellier ?

Depuis le début d'année 2012, une notion de prix plafond au mètre carré a été introduite. Cette notion de prix plafond vient en complément du plafond absolu d'investissement limité à 300 000 €. Ainsi, un investissement doit à la fois respecter le plafond de 300 000 € et le plafond résultant de la multiplication du plafond de zone par le nombre de m² utiles du logement. Ceci ne signifie pas qu'il soit interdit d'acheter un logement plus cher que ce plafond, mais le bénéfice de la loi Scellier sera dans ce cas ramené au niveau du plafond réglementaire. Lumineux, n'est-ce pas ?

Plafonds applicables au m² de surface utile et par zone
Zone A bis 5 000 €
Zone A 5 000 €
Zone B1 4 000 €
Zone B2 2 100 €
Zone C 2 000 €

 

Quel avantage fiscal ?

Il consiste en une réduction d'impôt en fonction du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut réduire son impôt à hauteur de :

  • 13 % ou 6 % (en 2012, suivant que le critère BBC est satisfait ou pas) du prix d'acquisition du logement pendant les neuf premières années,
  • sur option (Scellier intermédiaire), 8 % de plus maximum, à raison de 1.33 % par an pour une ou deux fois trois ans supplémentaires. Pour ouvrir droit à cette réduction sur la période de trois ou six ans supplémentaire, les conditions de loyer et de ressources du locataire sont plus sévères. La contrepartie fiscale, outre la réduction d'impôt supplémentaire, porte l'abattement sur les revenus bruts à 30 %.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Pour la première année, il n'y a donc aucun calcul de prorata et la réduction correspond à un neuvième.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Quelles obligations déclaratives et justificatifs à fournir ?

Pour bénéficier de la réduction, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :

  •  la déclaration d'option conforme à un modèle type.
  • l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (notamment copie du bail, montant du loyer mensuel).
  • justification du respect de la réglementation thermique.

Quel taux pour la réduction d'impôt Scellier ?

Exemple :
Acquisition le 1er Juillet 2012 d'un T2 BBC de 160 000 € livré le même jour.
Réduction d'impôt au titres des revenus 2012 :
160 000 x 13 % x 1/9 ème = 2 311.11 €
Cette réduction d'impôt s'applique sur les revenus de 2012 à 2020.

Si l'investisseur opte pour la prorogation de 3 ou 6 ans, il bénéficiera pour chacune de ces années d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2 133.33 € (1.33 %), ce qui aura pour effet de porter sa réduction d'impôt à 17 ou 21 %. Il bénéficiera aussi de l'abattement de 30 % sur les revenus bruts.
En contrepartie, il devra respecter des contraintes locatives spécifiques, notamment plafond de loyer plus modeste, plafond de ressources du locataire, interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant / descendant).

La réduction d'impôt s‘applique sur le montant de l'impôt dû année par année. Un excédent peut être reporté et imputé sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes (les fractions reportées s'imputent en priorité, et en retenant d'abord les plus anciennes).